Récemment, mon copain et moi magasinions un terrain. On pensait, comme sûrement 98% des gens, qu’on n’avait pas besoin d’aide d’un courtier pour compléter la transaction.
Mais lorsque sont arrivés les concepts de promesse d’achat, d’offre conditionnelle, de délais, de conditions, de problèmes de dimensions, de certificat de localisation, de permissions avec la ville et j’en passe, on s’est bien rendu compte que c’était vraiment plus complexe que ce qu’on pensait.
Par où commencer? Comment être sûr qu’on fait une bonne affaire? Comment s’assurer que tous les documents sont bien remplis? Que tout est réglementaire?
On a lu sur des sites internet et on a jasé avec des amis, mais ça reste que chaque situation est différente et que la plupart des discussions finissaient en «Euh, pour ça je sais pas trop, pour ça faudrait que tu t’informes.»
Bref, on a vite réalisé qu’on est tous experts dans notre domaine, et que celui-là, c’est clairement pas le nôtre!
Je suis tombée sur le blogue de Bruno Gagnon, un courtier hypothécaire jeune et dynamique. Son blogue regorge d’informations utiles et bien vulgarisées pour les néophytes comme moi.
Bruno et moi avons travaillé de pair sur cet article, pour que l’achat ou la construction d’une maison devienne une partie de plaisir, grâce à ces simples conseils.
1- Oublier de calculer les frais à l’achat
Le plus gros investissement d’un vie, pour la plupart d’entre nous, sera probablement l’achat ou la construction d’une maison. Et ceci devient encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’un premier achat.
Avec tout l’enthousiasme qu’il y a autour de l’achat, il se peut que vous oubliez de calculer certains frais.
- Inspection avant achat (500-600$)
- Notaire (2000$)
- Taxe de bienvenue (2250$ pour une maison de 250 000$)
- Certificat de localisation (pourrait être payé par le vendeur)
- Assurance habitation
- SCHL (si mise de fonds inférieure à 20%)
- Rénovations:
- Agrandissement d’une pièce
- Refaire la salle de bain
- Finir le sous-sol
- Ajout d’une terrasse
- Ajout d’escalier extérieur
- Etc.
Source: Les Rénovations A.Leblanc
S’il s’agit d’une construction neuve, n’oubliez pas ces frais (montants à titre indicatif seulement):
- Arpenteur (2000$)
- Permis à la ville (250$)
- Eau de puits: prévoir une analyse d’eau et possiblement un système de traitement des eaux. Le propriétaire a l’obligation de fournir une eau potable aux membres de votre famille, alors ne négligez surtout pas de faire analyser l‘eau pour vérifier si elle contient des contaminants.
- Branchement à Hydro Québec (300$ à moins de 100 pieds du raccord électrique)
- Installation de lumières par l’électricien
- Terrassement
- Truc de pro: il est brillant de se prévoir un 10% de la valeur de la maison pour des dépenses «tanqua» (tant qu’à y être…) lors de la construction. Vous pensez que ça n’arrivera pas, mais par expérience, il y a de bonnes chances que ça arrive ;)
Pour plus de détails sur cette dernière section, dans notre dernier article, on élaborait les étapes et les secrets pour vous préparer à la construction d’une maison neuve.
Source: Les Rénovations A.Leblanc
2 - Prendre la transaction immobilière à la légère
Il y a une banalisation de l’achat ou de la vente d’une propriété, due, entre autres, à la publicité qui fait croire que ni acheteur ni vendeur n’ont besoin de soutien professionnel pour réaliser une transaction immobilière.
Malheureusement, beaucoup de gens prennent la transaction immobilière à la légère selon Bruno. Il explique:
J’ai pas besoin d’un courtier moi!
Beaucoup de clients font leur magasinage de maison seuls. Ils pensent que magasiner sans courtier immobilier leur apporte des avantages.
Premièrement, il faut savoir que les services du courtier immobilier sont sans frais pour les acheteurs.
Deuxièmement, certains acheteurs vont se fier au courtier du vendeur pour les aider. Le courtier du vendeur a été engagé, en premier lieu, par le vendeur pour vendre sa propriété. Ce dernier peut également vous représenter et doit le faire de façon équitable. Mais représenter deux parties qui ont des intérêts opposés, c’est loin d’être l’idéal!
Avoir un courtier immobilier dédié est un grand avantage. Il recherchera, pour vous, des propriétés dans votre fourchette de prix et dans le secteur que vous désirez. Il pourra vous éclairer sur les éléments négatifs et positifs des propriétés, son rôle premier n'étant pas de vous vendre une maison, mais de vous trouver la maison qui vous convient le mieux.
Source: Les Rénovations A.Leblanc
Les yeux bioniques
J’ai l’impression que certains ont des yeux bioniques qui leur permettent de voir si la fondation de leur future maison est solide, s’il y a de l’amiante dans les murs, ou si le toit est pourri.
Certains acheteurs sont prêts à se fier à leurs super-yeux pour éviter de payer les frais de 600$ engendrés par un inspecteur. Pensez-y: 600$ sur une transaction de 250 000$, c’est pas cher, c’est essentiel!
Le stress de papiers
Pourquoi attendre quelques jours après que la promesse d'achat soit acceptée avant de commencer à trouver le financement ? Le délai pour obtenir du financement est généralement restreint et les clients doivent fournir beaucoup de paperasse durant cette période.
Contactez un courtier hypothécaire rapidement pour vous aider dans vos démarches, ça vous évitera bien des maux de tête (et ça ne vous coûtera rien en tant qu’acheteur!).
3- Acheter une nouvelle voiture avant d’acheter ou de faire construire une maison
Selon Bruno, ceci est une pratique très commune et malheureusement désavantageuse pour vous.
Il explique : «Je sais que ça semble être le bon ordre des choses... On s'achète une nouvelle voiture, puis quelques mois plus tard, on cherche à s'acheter une maison. Où est l’erreur allez-vous me dire? L'erreur, c'est que la loi est plus restrictive pour l'obtention d'un prêt de maison que pour un prêt de voiture.»
Autrement dit, votre nouvelle voiture à 300$ par mois pourrait vous empêcher d’obtenir un prêt hypothécaire pour une maison qui, lui, vous coûterait 1400$ par mois. Tandis qu'il est moins probable que votre prêt de maison à 1400$ par mois vous empêche de vous acheter une voiture neuve à 300$ par mois.
En plus, votre maison prendra de la valeur dans le temps, ce qui est financièrement intelligent. Ensuite, voyez le budget qu’il vous reste pour la voiture neuve.
Source: Les Rénovations A.Leblanc
4- Avoir un petit montant en recouvrement
Avoir un petit montant en recouvrement pourrait (très fort probablement) vous empêcher de devenir propriétaire, explique notre expert interrogé.
Vous recevez ou avez déjà reçu des lettres de créanciers qui veulent se faire payer? Vous croyez que ce n'est pas grave car il s’agit d’un montant de 300$ seulement?
En vérité, tant que vous n'aurez pas réglé la situation avec votre créancier, vous ne pourrez pas devenir propriétaire. Un montant de «seulement» 300$ est pratiquement aussi grave aux yeux des banques que s’il était de 5000$.
Si c'est votre cas ou si cela a déjà été votre cas, voici ce que vous devez faire:
1- Assurez-vous que votre la dette a été remboursée
2- Demandez une confirmation comme quoi la dette a bien été réglée
3- Envoyez la preuve à Equifax et TransUnion afin que ceux-ci enlèvent la mauvaise note à votre dossier de crédit.
Notez que cela peut prendre quelques mois avant que votre dossier se mette à jour. Il faut donc régler ça rapidement lorsque vous faites des démarches pour vous acheter ou vous faire construire une résidence.
5- Disposer de beaucoup d'épargne et avoir beaucoup de dettes
Ça vous semble inusité. Nous aussi. Mais lisez bien ce que Bruno avait à nous raconter:
Il est toujours surprenant de voir une telle situation, et pourtant, ça arrive plus souvent qu’on ose le penser. J’ai déjà rencontré des clients qui avaient 80 000$ en CELI ou dans un compte chèque. J’étais convaincu qu’ils pouvaient s’acheter la maison de leur rêve! Mais en leur demandant s’ils avaient des dettes, j’ai appris que ces derniers avaient plus de 60 000$ sur leur carte et marge de crédit.
Il s’agit d’une erreur sur trois fronts pour l’achat de votre future demeure:
1- Les dettes coûtent beaucoup plus cher en intérêts que ce que vos placements peuvent vous rapporter. Donc, vous êtes perdants financièrement
2- Les dettes réduisent le montant que vous pouvez emprunter pour l’achat d’une maison
3- Avoir trop de dettes affecte négativement votre dossier de crédit. Ce qui nuit encore plus à votre demande
6- Penser qu'on doit repayer le notaire si on change de banque
À la fin du terme hypothécaire, généralement 5 ans, tout le monde devrait magasiner son hypothèque, conseille Bruno. Vous pourriez économiser beaucoup d'argent.
Si vous contactez votre banque, l’un des arguments pour refuser de baisser votre taux sera probablement: «Vous devrez repayer le notaire si vous changez d'institution ».
Vous devez savoir que ce n'est pas le cas.
Il est fort probable qu'une autre institution puisse faire une subrogation, c’est-à-dire un acte notarié, à votre prêt. Dans la majorité des cas, la nouvelle banque se fera un plaisir de payer la subrogation pour vous avoir comme client.
La clé : magasinez !
7- Tomber dans le panneau pour un taux alléchant
Oui, le taux d'intérêt est un élément crucial lors du choix du prêteur hypothécaire.
Cependant, certains offrent un taux alléchant seulement pour attirer la clientèle. Ces taux sont généralement suivis de cette fameuse mention : Certaines conditions s'appliquent.
Ces conditions peuvent être:
- L’achat de l'assurance-vie avec cette même banque
- Une pénalité de rupture de contrat très élevée
- Un prêt non-transférable (subrogation) à la fin du terme
Autrement dit après votre terme de 5 ans vous devrez repayer le notaire pour changer d'institution. Pensez-y, la banque qui sait que vous êtes lié à elle ne fera certainement pas d’efforts pour vous offrir un nouveau taux alléchant à la fin de votre terme…
La clé encore une fois dans ce cas-ci est de magasiner et de faire attention aux subtilités !
Enfin, nous espérons que ces astuces ont su vous faire prendre conscience de certains éléments et vous permettront de faire des choix judicieux.
N’hésitez pas à nous contacter pour toute question de rénovation/construction ou Bruno Gagnon en ce qui concerne l’achat et le financement de votre future demeure.